Иногда владельцы сталкиваются с необходимостью сделать две квартиры из одной имеющейся. Это может быть вызвано семейными обстоятельствами или желанием сдать часть квартиры в аренду. Ну или стремлением удвоить число сдаваемой недвижимости. Именно такой случай рассматривает эта статья.
Понятно, что со старой «хрущёвкой» такой номер не пройдёт. А вот с квартирами в новостройках (особенно со «свободной планировкой») это может получиться. Слова «свободной планировкой» я взял в кавычки, поскольку в реальности планировка в таких квартирах уже есть, как и привязка мокрых зон. Просто застройщик не стал возводить перегородки, продавая единый пустой объём. Это облегчает разбивку пространства на новые помещения, но от соблюдения правил перепланировки не избавляет. Кратко я упомяну тут некоторые из них, но более подробно они рассмотрены в статье «Требования к перепланировке квартир» (ссылка будет в конце текста).
Основными факторами, определяющими возможность перепланировки, являются наличие достаточной площади и расположение мокрых зон и окон. Тут всё, как при добавлении ещё одной комнаты к существующим. (См. статью «Как из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную, а из «двушки» — «трёшку» , ссылка в конце).
Задание на проектирование и исходные данные
В задании на проектирование данного объекта заказчик указал, что ему необходима небольшая квартира-студия и отдельная двухкомнатная квартира. Т.е., надо сделать две квартиры из одной. Разумеется, речь шла о планировочном и функциональном разделении, а не юридическом. По документам квартира оставалась одним целым. Но новая планировка должна была официально пройти процедуру согласования. Имеющаяся площадь и расположение окон вполне позволяли выполнить эти требования.
В исходном виде квартира представляла прямоугольное помещение площадью 70 м2. Мокрая зона включала два санузла и просторную 17-метровую кухню-столовую. Жилая площадь составляла чуть менее 34 м2 и имела три окна. Что позволяло сделать из неё до трёх помещений.
Было решено, что малый санузел и кухня-столовая станут квартирой студией, а большой санузел, коридор и вся жилая площадь станут отдельной квартирой. Существующая прихожая становилась внутренним тамбуром, в который выходили двери новых квартир.
Отмечу, что официально превратить кухню в жилую комнату нельзя. Поэтому, она осталась числиться, как кухня-столовая. И поскольку в кухню нельзя делать выход из санузла, между ними появился небольшой тамбур.
Примечание: запрет прямого выхода на кухню из санузла, оборудованного унитазом, содержался в пункте 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10. В конце 2020 года правительство РФ постановлением № 1631 отменило сразу 111 санитарно-эпидемиологических документов, включая и этот. Новых норм им на замену до сих пор не принято. Поэтому, я и дальше исхожу в своей работе из последних существовавших правил.
Впрочем, такой тамбур должен был появиться тут в любом случае. Заказчик хотел, чтобы помимо общей прихожей, у каждой из квартир была своя собственная.
Эскизный вариант планировки
Первый эскизный вариант перепланировки предполагал, что существующая входная дверь в квартиру смещается на 50 см в сторону. Конструктив дома и правила перепланировки позволяли это сделать. А сам перенос входа позволял расширить малый санузел и сделать его более комфортным для использования. Опыт согласования подобного переноса входной двери у меня уже был ранее.
К сожалению, в данном случае всё оказалось не так просто. Не всегда то, что законно с точки зрения норм, можно реализовать из-за бюрократических процедур. Стена, в которой располагался входной проём, являлась общедомовым имуществом. Чтобы узаконить любое её изменение, необходимо собрать подписи 75% собственников жилья. Но в Москве значительная часть квартир в новостройках покупаются как инвестиции, годами стоят без ремонта, а собственник может быть совсем из другого региона. С учётом этого, такой сбор подписей превращается в малореальную процедуру. Так что вход в квартиру пришлось оставить на месте.
Промежуточный вариант планировки
Поэтому был предложен вариант устройства второго санузла на площади бывшего коридора. Нормы это допускают. Потребуется лишь установка сантехнического насоса.
Вариант показался заказчику интересным, но после некоторых размышлений он решил всё-таки ограничиться одним санузлом.
Финишный вариант проекта "Две квартиры из одной"
В окончательном варианте возможности для расширения санузла были весьма скудные. Тем не менее, в нём удалось разместить раковину, унитаз и душ.
В итоге, получилась квартира-студия площадью 20 кв.м. и двушка площадью 43 кв.м. со спальней в 12 метров.
Что касается дизайна интерьера, то было сделано два варианта: бежевый и оранжевый. Заказчик выбрал второй вариант. Как он сказал: «Так веселее».
Квартира-студия (20 м2)
В зоне студии (бывшей кухни) разместились мойка, варочная панель, встроенные духовой шкаф, посудомоечная машина, холодильник и стиральная машина. У окна разместился большой стол, который используется и как обеденный, и как рабочее место. Над столом разместился телевизор.
Спальное место представлено в виде трёхместного раскладного дивана. Рядом встал большой одёжный шкаф. Второй шкаф, поменьше, разместился в прихожей студии.
Двухкомнатная квартира (43 м2)
Основным вопросом двухкомнатной квартиры было размещение дополнительной кухни. Для этого необходимо создать некое новое хозяйственное помещение. Например, постирочную. Её можно разместить либо в границах существующей мокрой зоны, либо на территории коридора, кладовой.
Зона кухни
В данном случае размещение «постирочной» на территории коридора было неудобным, так как тогда кухня становилась проходной зоной. Поэтому под постирочную была выделена часть большего санузла. На его функциональности это не отразилось. В нём по-прежнему комфортно разместились умывальник (со стиральной машиной под ним), унитаз и ванна. А выделенной под постирочную зоны хватило для размещения кухонной мойки, электрической варочной панели и посудомойчной машины. Подводка к ним воды и канализации была согласована официально.
А вот объединять вытяжку кухни и санузла нельзя. Поэтому, её протянули за потолком коридора к вытяжной шахте кухни студии. Для этого потребовалась установка канального вентилятора, которые сегодня часто ставят в новостройках по-умолчанию. Ввод в шахту сделали через обратный клапан, чтобы две вытяжки не мешали работе друг-друга.
Размещение газового оборудования на второй кухне категорически невозможно. Но тут этого и не требовалось. Все плиты в доме изначально были электрическими.
Холодильник, встроенный духовой шкаф, СВЧ, кухонные шкафы и обеденный стол разместились на территории, которая обозначалась уже как гостиная. Несмотря на наличие трёх окон, было решено разделить жилую зону квартиры только на два помещения: просторную гостиную (она же кухня-столовая) и спальню.
Зона гостиной
В гостиной разместились трёхместный диван, шкаф, полноценное рабочее место и телевизор на стене с тумбой.
Спальня
Спальня квартиры получилась чуть меньше 12 м2, но за счёт двух окон в пол она кажется больше. Здесь разместились двуспальная кровать, ТВ с тумбами и шкафами, платяной шкаф.
Прочие примечания
Помимо общего электрического счётчика и вводного распределительного щита каждая квартира получила дополнительный собственный счётчик и щит, с установленным реле ограничения мощности. Таким образом, никаких конфликтов по пропорциям оплаты счетов за электричество не будет. Интернет сеть и wi-fi в каждой квартире тоже своя.
Проект выполнялся в режиме дистанционного проектирования, поскольку заказчик всё это время находился в другом регионе. Общение проходило через интернет, и единственный раз я увидел заказчика уже после его приезда в Москву на встрече для выбора отделочных материалов.
Проект прошёл официальное согласование, получил необходимые разрешения и был реализован на практике.
Отзыв заказчиков:
«Обратились к Герману Петровичу первый раз, цель — сложный дизайн-проект квартиры с визуализацией при условии, что 3-комнатную квартиру в новостройке нужно поделить на две автономные. Результат превзошёл ожидания, так как помимо дизайна мы получили массу грамотных советов по прокладке и разделению всей инженерии (электрики, слаботочки, водоснабжения и канализации). Скорость и лёгкость понимания наших «хотелок», чёткое соблюдение сроков, знание строительных норм и правил, внимательность к деталям, всё это и многое другое оставили только очень приятное впечатление от совместной работы. И это всё дистанционно. А за единственную очную 3-часовую встречу в специализированном ТЦ мы с Германом Петровичем подобрали все основные чистовые материалы. Эта совместная работа однозначно не последняя, будем обращаться ещё! Спасибо большое!»
