Как считать площадь помещения при панорамном остеклении? Ответ на этот вопрос не столь очевиден, а иногда даже требуется разъяснение суда.
Поводом для написания статьи стал вопрос заказчика, заданный во время обсуждения новой планировки. Он поинтересовался, почему я учитываю площадь стены перед окном при подсчёте общей площади? Ведь это по сути подоконник, который не входит в её состав.
Но тут речь шла не о простых окнах, а о так называемом панорамном остеклении. Если по-простому, то это «окна в пол», к которым относятся и «французские окна». А это уже совсем другая история.
Правила обмера помещений
Правила производства обмерных работ изложены в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации«. Это официальный документ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Выжимка из пункта 3.6, касающаяся оконных проёмов и ниш:
«Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 -1.30 м от пола… с соблюдением следующих обязательных правил: дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам); … все выступы… ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.
Согласно этому правилу, обычные оконные проёмы при подсчёте площади помещений действительно не учитываются. Но учитывается площадь ниш. Относятся ли к ним проёмы с панорамным остеклением? Читаем инструкцию дальше.
Фрагмент пункта 3.39 относительно учёта ниш:
При определении площади помещений надлежит: площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены…
Вот собственно и всё. Чем являются оконные проёмы с панорамным остеклением в инструкции не сказано. Это, безусловно, упущение данного нормативного документа. Но раз ответа нет здесь, значит, он должен быть где-то ещё. У нас практически каждый документ сопровождается рядом последующих комментариев и разъяснений. Такова специфика перевода с официального языка на человеческий.
Разъяснение центра методологии и решение суда
Как выяснилось, в самих нормативных документах чёткого ответа на озвученный вопрос нет. Но есть разъясняющее письмо от 12 февраля 2008 года ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве». Согласно ему витражи (панорамное остекление) рассматриваются как ниши в наружных стенах. И при подсчете площади помещения к ним применяется правило о площади ниш.
Именно на это письмо ссылается судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми. В 2011 году в суд обратилась владелица квартиры с таким окном. Она требовала исключить из расчётов пространство внутри оконного проёма, за котоое застройщик требовал доплату. Истец настаивала, что «поскольку параметры оконного проема не изменяют понятие и назначение окна, площадь которого в соответствии с действующим законодательством не подлежит зачету в общую площадь квартиры».
Однако, определение коллегии было однозначным: «судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда». А в разъяснительной части как раз и ссылались на приведённые выше инструкцию и разъясняющее письмо.
Площадь помещения при панорамном остеклении увеличивается на площадь ниши с окном
Пространство внутри ниши с окном «от пола» безусловно входит в общую площадь помещения. И это необходимо учитывать владельцам недвижимости, как некую доплату за красивый вид. Ведь использовать как-то функционально эти метры невозможно.
За несколько дней до написания этой статьи, я закончил проект индивидуального жилого дома с бассейном. Там в бассейне предполагались окна на высоте 45 см от пола. Но позже заказчик решил сделать их прямо от пола. В результате, при сохранившихся внешних габаритах помещения, его площадь увеличилась на 5,7 квадратных метра.
Но бывают и более яркие примеры. Например, в качестве иллюстраций к этой статье взяты фотографии другого моего объекта. Это трёхэтажный таунхаус с панорамным остеклением на обоих фасадах. Я занимался там дизайном интерьера. И вот тут суммарная площадь внутри ниш с остеклением составляла уже 12 квадратных метров. А это ещё одна полноценная жилая комната как по площади, так и по стоимости.
Возможно, Вам понравятся и другие статьи в моём блоге, например: