Как считать площадь помещения при панорамном остеклении? Ответ на этот вопрос не столь очевиден, а иногда даже требуется разъяснение суда.
Поводом для написания статьи стал вопрос заказчика, заданный во время обсуждения новой планировки. Он поинтересовался, почему я учитываю площадь стены перед окном при подсчёте общей площади? Ведь это по сути подоконник, который не входит в её состав.
Но тут речь шла не о простых окнах, а о так называемом панорамном остеклении. Если по-простому, то это «окна в пол», к которым относятся и «французские окна». А это уже совсем другая история.
Правила обмера помещений
Правила производства обмерных работ изложены в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации«. Это официальный документ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Выжимка из пункта 3.6, касающаяся оконных проёмов и ниш:
«Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 -1.30 м от пола… с соблюдением следующих обязательных правил: дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам); … все выступы… ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.
Согласно этому правилу, обычные оконные проёмы при подсчёте площади помещений действительно не учитываются. Но учитывается площадь ниш. Относятся ли к ним проёмы с панорамным остеклением? Читаем инструкцию дальше.
Фрагмент пункта 3.39 относительно учёта ниш:
При определении площади помещений надлежит: площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены…
Вот собственно и всё. Чем являются оконные проёмы с панорамным остеклением в инструкции не сказано. Это, безусловно, упущение данного нормативного документа. Но раз ответа нет здесь, значит, он должен быть где-то ещё. У нас практически каждый документ сопровождается рядом последующих комментариев и разъяснений. Такова специфика перевода с официального языка на человеческий.
Разъяснение центра методологии и решение суда
Как выяснилось, в самих нормативных документах чёткого ответа на озвученный вопрос нет. Но есть разъясняющее письмо от 12 февраля 2008 года ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве». Согласно ему витражи (панорамное остекление) рассматриваются как ниши в наружных стенах. И при подсчете площади помещения к ним применяется правило о площади ниш.
Именно на это письмо ссылается судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми. В 2011 году в суд обратилась владелица квартиры с таким окном. Она требовала исключить из расчётов пространство внутри оконного проёма, за котоое застройщик требовал доплату. Истец настаивала, что «поскольку параметры оконного проема не изменяют понятие и назначение окна, площадь которого в соответствии с действующим законодательством не подлежит зачету в общую площадь квартиры».
Однако, определение коллегии было однозначным: «судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда». А в разъяснительной части как раз и ссылались на приведённые выше инструкцию и разъясняющее письмо.
Площадь помещения при панорамном остеклении увеличивается на площадь ниши с окном
Пространство внутри ниши с окном «от пола» безусловно входит в общую площадь помещения. И это необходимо учитывать владельцам недвижимости, как некую доплату за красивый вид. Ведь использовать как-то функционально эти метры невозможно.
За несколько дней до написания этой статьи, я закончил проект индивидуального жилого дома с бассейном. Там в бассейне предполагались окна на высоте 45 см от пола. Но позже заказчик решил сделать их прямо от пола. В результате, при сохранившихся внешних габаритах помещения, его площадь увеличилась на 5,7 квадратных метра.
Но бывают и более яркие примеры. Например, в качестве иллюстраций к этой статье взяты фотографии другого моего объекта. Это трёхэтажный таунхаус с панорамным остеклением на обоих фасадах. Я занимался там дизайном интерьера. И вот тут суммарная площадь внутри ниш с остеклением составляла уже 12 квадратных метров. А это ещё одна полноценная жилая комната как по площади, так и по стоимости.
Возможно, Вам понравятся и другие статьи в моём блоге, например:
Здравствуйте. А если панарамное остекление в квартире находится на высоте 40 см от пола и до потолка ,от стены и до стены, площадь ниши будет учитываться в общую площадь квартиры ?
Вопрос интересный. Могу ответить на него исключительно на основе личного опыта, без ссылок на конкретные официальные документы.
На моей практике оконные проёмы НЕ от пола (пусть они и начинались выше него всего на 30-40 см) в площади помещения не учитывались. Но я не встречал остекление от стены до стены НЕ от пола и, при этом, без перемычки сверху. Это получается уже не ниша, а перепад уровня пола. Так что тут даже затрудняюсь что-то сказать.
К сожалению, в нормативной базе немало двусмысленностей. В данном случае — нет чёткого определения самого термина «ниша». Ведь в архитектурном смысле ниша не обязательно начинается от уровня пола. Кроме того, ниша — это углубление в стене, т.е., она имеет заднюю стенку. А если задней стенки нет, то с архитектурной точки зрения это не ниша, а сквозной проём. И остекление устанавливается в сквозные ПРОЁМЫ, которые задней стенки не имеют. Лично я не согласен с разъясняющим письмом центра методологии, что ниша и проём — это одно и то же. И в упомянутом в статье пункте 3.39 инструкции по правилам обмера есть раздельное упоминание ниш и арочных проёмов. А в пункте 3.6 говорится об «оконных проёмах», а не о «остеклении ниш».
Я считаю, что разъясняющее письмо центра методологии подготовлено непрофессионально и ввело суд в заблуждение. Но найти непосредственно текст этого письма, а не ссылку на него в решении суда, я при написании статьи так и не смог. Боюсь, что для этого необходимо делать повторный письменный запрос.
Поэтому в статье я написал о том, как данный вопрос рассматривается сегодня с точки зрения законодательства. С моей личной точки зрения архитектора, это неправильно. Но руководствоваться я обязан именно официальными нормативными документами.
Резюме: думаю, что в Вашем случае площадь перед окном не учитывается, но дать аргументированную ссылку на конкретные нормы и документы не могу по причине отсутствия в них чёткого определения таких ситуаций.
Добрый день , а если остекление является дверями на лоджию (высота больше 2м)? Балконные двери (просто две распашные двери на лоджию) — это дверной проем или все таки оконный ? Будет ли входить в площадь ? Спасибо
Дарья, здравствуйте!
Если это именно две распашные двери на лоджию, то тогда это должно считаться проёмом, а не нишей, и не входить в общую площадь. Хотя тут в нормах тоже нет чёткого определения. Но, исходя из логики, получается такая цепочка выводов:
1. При обычном балконном блоке площадь пола перед дверью на балкон не учитывается, даже если там нет никакого порога. При этом, тут высота проёма тоже обычно выше 2 метров.
2. Двустворчатая распашная дверь — это вполне чёткое определение, которое однозначно относится к дверям, а значит и тут ничего учитываться не должно.
Вот если бы у Вас там были раздвижные двери, или помимо распашных дверей были бы ещё какие-то другие секции окна, то можно было бы предположить, что это признают не выходом на балкон, а панорамным остеклением. А так — сомневаюсь. Но это мои личные мысли. Я вообще считаю, что признание панорамного остекления нишей при условии, что оно установлено в пределах толщины стены, — это ошибка законодателей.