Меню Закрыть

Входят ли перегородки в общую площадь квартиры и дома?

Входят ли перегородки в общую площадь

Если запустить поиск в интернете, то на данный вопрос можно найти прямо-противоположные ответы. При этом ссылаться будут на одни и те же нормативные документы. Так входят ли перегородки в общую площадь жилого помещения? Мой ответ — НЕТ, не входят.

Я постараюсь объяснять, почему этот вопрос до сих пор не закрыт, и что его делает таким живучим.

Преамбула

Причина разногласий заключается в традиционной забаве под названием «трактовка официальных документов», или «перевод с бюрократического на человеческий». Также вносит путаницу смешение понятий «площадь жилого помещения» и «площадь этажа многоквартирного жилого здания». Дополнительное масло в огонь подливают застройщики, которым выгодна подобная ситуация.

Давайте обратимся к первоисточникам. Покопаться в них придётся изрядно. Объяснить коротко у меня не получится, т.к. нигде чёткого и прямого указания на то, входят ли перегородки в площадь жилого помещения просто нет. Вот что говорят нормативные документы, которые регламентируют данный вопрос.

Жилищный кодекс

“Жилищный кодекс РФ” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020), статья 15, п. 5:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

( Посмотреть весь документ)

Замечательная формулировка. Что мешает считать перегородки тоже некой частью помещения? В результате на многих сайтах так и написано: «перегородки относятся к частям иных помещений». Но давайте почитаем следующий документ.

Строительные нормы и правила

СП 54.13330.2011 “СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные” (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. N 778), Приложение В, п. 2.1:

Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

(Посмотреть весь документ)

Уже немного яснее. Здесь однозначно говорится, что площадь жилого помещения состоит из площадей его отдельных помещений, а не каких-то иных частей и элементов. Давайте теперь выясним, как измеряются эти самые площади помещений.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90

Приказ имеет длинное название, поэтому я дал только его номер и дату принятия.

Приложение №2, п. 13.

Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

В предыдущем разделе мы выяснили, что площадь жилого помещения состоит из площадей отдельных его помещений, а тут указывается, что границами помещения являются его стены (т.е. и перегородки). Значит, перегородки остаются за скобками и не учитываются. Вроде всё прояснилось?

Ага, щаз-з-з… Бюрократия непобедима! Читаем предыдущий пункт того же приказа.

Приложение №2, п. 12.

Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

(Посмотреть весь документ)

Приехали… Опять вместо чёткого термина «помещение» вводятся расплывчатые «части помещений», возвращающие нас к самому началу. 

Свет в конце туннеля?

Но давайте почитаем конец процитированного выше пункта.

Приложение №2, п. 12.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

И вот из этого уже можно сделать вывод, что перегородки в площадь жилого помещения всё-таки НЕ входят. Ведь было бы очень странно, если бы площадь в пределах дверного проёма НЕ учитывалась, а площадь самой перегородки (в которой сделан это проём) учитывалась. Это даже для нашей бюрократии было бы странно.

Но почему просто и прямо не написать, входят ли перегородки в общую площадь жилого помещения? Ведь уж коль написали про конструктивные элементы и печь (а ранее там перечисляются и другие элементы), то что мешает добавить и слово «перегородки»? В законодательных и нормативных актах никаких двусмысленных трактовок быть не должно. Но чиновники упорно этого избегают.

Площадь этажа, как источник путаницы

В начале статьи я упомянул о существовании понятия «площадь этажа». Правила её расчёта описываются в тех же самых документах и всё тем же не совсем человеческим языком. И к расчёту площади этажа возникали всё те же вопросы. Поэтому Минэкономразвития выпустило специальное разъясняющее письмо.

Письмо от 24 апреля 2017 г. N Д23и-2451 «О рассмотрении обращения»

“Площадь здания определяется с учетом положений пунктов 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее – Требования N 90), площадь, занимаемая стенами и перегородками, учитывается в площади этажа.” Указанное относится и к межкомнатным перегородкам, и внутренним капитальным стенам.

(Посмотреть весь документ)

И вот именно на основании этого разъяснения многие сделали вывод, что площадь перегородок входит и в общую площадь жилого помещения. Чему очень обрадовались застройщики, продающие квартиры «свободной планировки». Ведь это добавляет им несколько дорогостоящих метров к продаже каждой квартиры.

Но площадь жилого помещения, площадь этажа и площадь здания — это три совершенно разных понятия. Разъясняющее письмо Минэкономразвития касается только последних двух из них, но никак не первого. Оно всё ещё остаётся недостаточно чётко сформулированным. И это по-прежнему позволяет вновь и вновь всплывать вопросу: входят ли перегородки в общую площадь квартиры и дома?

Заключение

Небольшую надежду на то, что когда-нибудь появится столь же чёткое разъяснение и по этому вопросу даёт последний абзац всё того-же письма:

Учитывая положения Требований N 90 и информацию, изложенную в пункте 1 настоящего письма, площадь этажа и площадь здания не может быть равной суммам площади помещений, расположенных соответственно на этаже или в здании.

Т.е. рассчитываются они всё же по разным принципам. Только вот в чём именно заключается эта разность — мнения у покупателя и продавца недвижимости расходятся.

За четверть века моей архитектурной и дизайнерской практики от меня никто и ни разу не требовал включения в площадь жилого помещения площади перегородок.

В качестве неофициального подтверждения правильности этого привожу цитату из учебника М. И. Тосуновой «Архитектурное проектирование», Москва, издательство «Высшая школа», 1988 г., стр. 95:

Общую площадь квартир рассчитывают как сумму площадей жилых и подсобных помещений квартир, веранд, встроенных шкафов и лоджий, балконов и террас, подсчитываемую с понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3.

Площадь помещений измеряют между поверхностями стен и перегородок…

Так что не входят перегородки в общую площадь квартиры и дома.