Если запустить поиск в интернете, то на данный вопрос можно найти прямо-противоположные ответы. При этом ссылаться будут на одни и те же нормативные документы. Так входят ли перегородки в общую площадь жилого помещения? Мой ответ — НЕТ, не входят.
Я постараюсь объяснять, почему этот вопрос до сих пор не закрыт, и что его делает таким живучим.
Преамбула
Причина разногласий заключается в традиционной забаве под названием «трактовка официальных документов», или «перевод с бюрократического на человеческий». Также вносит путаницу смешение понятий «площадь жилого помещения» и «площадь этажа многоквартирного жилого здания». Дополнительное масло в огонь подливают застройщики, которым выгодна подобная ситуация.
Давайте обратимся к первоисточникам. Покопаться в них придётся изрядно. Объяснить коротко у меня не получится, т.к. нигде чёткого и прямого указания на то, входят ли перегородки в площадь жилого помещения просто нет. Вот что говорят нормативные документы, которые регламентируют данный вопрос.
Жилищный кодекс
Статья 15, п.5 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020):
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Замечательная формулировка. Что мешает считать перегородки тоже некой частью помещения? В результате на многих сайтах так и написано: «перегородки относятся к частям иных помещений». Но давайте почитаем следующий документ.
Строительные нормы и правила
СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. N 778), Приложение В, п. 2.1:
Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
Уже немного яснее. Здесь однозначно говорится, что площадь жилого помещения состоит из площадей его отдельных помещений, а не каких-то иных частей и элементов. Давайте теперь выясним, как измеряются эти самые площади помещений.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90
Документ имеет длинное название, поэтому я дал только его номер и дату принятия.
Приложение №2, п. 13.
Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.
В предыдущем разделе мы выяснили, что площадь жилого помещения состоит из площадей отдельных его помещений, а тут указывается, что границами помещения являются его стены (т.е. и перегородки). Значит, перегородки остаются за скобками и не учитываются. Вроде всё прояснилось?
Ага, щаз-з-з… Бюрократия непобедима! Читаем предыдущий пункт того же приказа.
Приложение №2, п. 12.
Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Приехали… Опять вместо чёткого термина «помещение» вводятся расплывчатые «части помещений», возвращающие нас к самому началу.
Свет в конце туннеля?
Но давайте почитаем конец процитированного выше пункта.
Приложение №2, п. 12.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
И вот из этого уже можно сделать вывод, что перегородки в площадь жилого помещения всё-таки НЕ входят. Ведь было бы очень странно, если бы площадь в пределах дверного проёма НЕ учитывалась, а площадь самой перегородки (в которой сделан это проём) учитывалась. Это даже для нашей бюрократии было бы странно.
Но почему просто и прямо не написать, входят ли перегородки в общую площадь жилого помещения? Ведь уж коль написали про конструктивные элементы и печь (а ранее там перечисляются и другие элементы), то что мешает добавить и слово «перегородки»? В законодательных и нормативных актах никаких двусмысленных трактовок быть не должно. Но чиновники упорно этого избегают.
Площадь этажа, как источник путаницы
В начале статьи я упомянул о существовании понятия «площадь этажа». Правила её расчёта описываются в тех же самых документах и всё тем же не совсем человеческим языком. И к расчёту площади этажа возникали всё те же вопросы. Поэтому Минэкономразвития выпустило специальное разъясняющее письмо.
Письмо от 24 апреля 2017 г. N Д23и-2451 «О рассмотрении обращения»
«Площадь здания определяется с учетом положений пунктов 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее — Требования N 90), площадь, занимаемая стенами и перегородками, учитывается в площади этажа.» Указанное относится и к межкомнатным перегородкам, и внутренним капитальным стенам.
И вот именно на основании этого разъяснения многие сделали вывод, что площадь перегородок входит и в общую площадь жилого помещения. Чему очень обрадовались застройщики, продающие квартиры «свободной планировки». Ведь это добавляет им несколько дорогостоящих метров к продаже каждой квартиры.
Но площадь жилого помещения, площадь этажа и площадь здания — это три совершенно разных понятия. Разъясняющее письмо Минэкономразвития касается только последних двух из них, но никак не первого. Оно всё ещё остаётся недостаточно чётко сформулированным. И это по-прежнему позволяет вновь и вновь всплывать вопросу: входят ли перегородки в общую площадь квартиры и дома?
Примечание: по состоянию на май 2022 года вместо Приказа МЭР от 1.03.2016 г. №90 действует Приказ Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393. Суть в нём осталась прежней: п.10.3:
«В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.»
Заключение
Небольшую надежду на то, что когда-нибудь появится столь же чёткое разъяснение и по этому вопросу даёт последний абзац всё того-же письма:
Учитывая положения Требований N 90 и информацию, изложенную в пункте 1 настоящего письма, площадь этажа и площадь здания не может быть равной суммам площади помещений, расположенных соответственно на этаже или в здании.
Т.е. рассчитываются они всё же по разным принципам. Только вот в чём именно заключается эта разность — мнения у покупателя и продавца недвижимости расходятся.
Наиболее чёткий ответ на данный вопрос содержится в учебных пособиях для архитектурных ВУЗов. Например, в учебнике М. И. Тосуновой «Архитектурное проектирование», Москва, издательство «Высшая школа», 1988 г., стр. 95:
Общую площадь квартир рассчитывают как сумму площадей жилых и подсобных помещений квартир, веранд, встроенных шкафов и лоджий, балконов и террас, подсчитываемую с понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3…
Площадь помещений измеряют между поверхностями стен и перегородок…
Так что не входят перегородки в общую площадь квартиры и дома.